El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, cambia varias reglas del alquiler. En general, empieza a aplicarse el 8 de octubre de 2026, al día siguiente de su publicación, aunque algunas medidas tienen otra fecha y los contratos antiguos cuentan con reglas especiales. No todas las novedades afectan a todo el mundo: importa cuándo se firmó el contrato, si la vivienda está en una zona tensionada —un área declarada oficialmente donde acceder a la vivienda resulta especialmente difícil— y, en ocasiones, cuántas viviendas tiene el propietario. Esta guía explica los cambios más útiles para inquilinos y arrendadores sin dar por hecho que se aplican automáticamente a cualquier contrato (disposición final decimoprimera).

1. ¿Puede llamarse «de temporada» a cualquier alquiler?

  No. Para alquilar una vivienda o una habitación «por temporada», debe haber un motivo real que explique por qué el inquilino necesita vivir allí temporalmente mientras está desplazado de su domicilio habitual. El contrato debe decir cuál es ese motivo y el propietario debe poder probarlo. Si no se justifica la temporalidad, el alquiler pasa a tratarse como alquiler de vivienda habitual desde que se firmó, con la protección propia de ese tipo de contrato (art. 3, cambios en los arts. 2 y 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU).

  Ejemplo: si una persona se muda para vivir de forma estable en un piso, poner «alquiler de temporada» en la portada no convierte por sí solo el alquiler en temporal. En cambio, un desplazamiento justificado durante un período concreto puede encajar en esa modalidad.

   Por regla general, estos contratos temporales deben durar más de 31 días y no más de 12 meses. Hay matices si el motivo temporal continúa; encadenar contratos con el mismo inquilino para la misma vivienda sin justificación puede hacer que se considere un alquiler habitual. Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 mantienen, hasta acabar el plazo acordado, el régimen anterior; si se renuevan, se aplican las nuevas reglas (art. 3, nuevo art. 9 bis y disposición transitoria octava LAU).

  2. Si se alquila por habitaciones, ¿hay un límite al precio total?

  Sí. Cuando se alquilan varias habitaciones de una misma vivienda a la vez, la suma de lo que pagan todos los inquilinos no puede superar el alquiler correspondiente a la vivienda completa. Si está en una zona tensionada, también deben respetarse los límites de precio que correspondan a esa zona. El alquiler de una habitación puede estar sujeto a las normas de vivienda cuando cubre la necesidad de alojamiento del inquilino (art. 3, cambios en los arts. 2 y 17.9 LAU).

  3. ¿Puede el propietario fijar cualquier precio al firmar un contrato nuevo?

   Depende de dónde esté el inmueble. En una zona tensionada, la renta inicial de ciertos contratos nuevos no puede superar, en principio, la última renta de esa misma vivienda en los cinco años anteriores, después de aplicar la actualización que correspondiera al contrato anterior. Hay supuestos concretos —como determinadas mejoras acreditadas o un contrato de larga duración— que permiten un aumento adicional de hasta el 10 % (art. 3, art. 17.6 LAU;).

   Si el propietario es gran tenedor, puede existir además un máximo fijado por el sistema oficial de precios. En términos generales, se considera gran tenedor a quien posee más de diez viviendas o inmuebles residenciales, o más de 1.500 m² construidos para uso residencial, sin contar garajes y trasteros; en determinadas zonas tensionadas el umbral puede fijarse en cinco o más inmuebles. También pueden aplicarse límites a algunas viviendas que no se habían alquilado en los últimos cinco años, si así se prevé al declarar la zona (arts. 3 y 4).

  En la práctica: antes de anunciar un precio, el propietario debería comprobar si la dirección está en una zona oficialmente declarada tensionada, si hubo un alquiler anterior y si le corresponde la condición de gran tenedor. Para el inquilino, esas mismas comprobaciones permiten saber qué límite puede exigir.

   4. ¿Cuánto puede subir el alquiler durante el contrato?

   Hay que distinguir dos reglas. La ordinaria dice que el alquiler solo se actualiza cada año si el contrato lo permite expresamente. Si no hay acuerdo escrito sobre actualización, no hay subida anual. Cuando sí la hay, la nueva regulación establece un límite ligado al IRAV, el índice oficial de actualización de alquileres (art. 3, art. 18 LAU).

   Además, para las anualidades que se cumplan desde el 8 de octubre de 2026 hasta el 31 de diciembre de 2027, hay una regla extraordinaria: si la renta ya supera el máximo aplicable conforme al sistema oficial de precios, no procede aumentarla. En los demás casos, las partes pueden pactar la actualización; si no llegan a un nuevo acuerdo, el aumento no puede superar el 2 %. No es correcto decir que todos los alquileres suben automáticamente un 2 %, ni que cualquier pacto permita ignorar las demás limitaciones legales (disposición final sexta).

  5. ¿Quién paga la inmobiliaria y los demás gastos?

   El propietario no puede pasar al inquilino los gastos de agencia ni los de preparar, firmar, modificar o renovar el contrato, aunque aparezcan en la factura con otro nombre. Tampoco puede cargarle los impuestos asociados a la vivienda, salvo que el propio inquilino sea quien esté obligado legalmente a pagarlos. Otros gastos generales del inmueble pueden pactarse dentro de las condiciones de la ley: el acuerdo debe constar por escrito y expresar su importe anual al firmar. Si se ofrece un servicio opcional, solo se puede cobrar al inquilino si este lo pide expresamente por escrito tras conocer su coste (art. 3, art. 20 LAU).

   6. ¿Qué hago si la vivienda necesita una reparación importante?

   Si un desperfecto afecta a la posibilidad de vivir en la vivienda, a la seguridad o a la salud, el inquilino puede pedir por escrito al propietario que lo repare y adjuntar un presupuesto razonable. El propietario tiene 15 días naturales desde que recibe la petición para aceptar el presupuesto, proponer otra solución o reparar el problema. Si no contesta o se niega sin motivo justificado, el inquilino puede hacer la reparación necesaria y descontar su coste de futuros alquileres, siempre que pueda justificar lo ocurrido y que el importe sea razonable. Para los alquileres temporales existe una regla específica de conservación y respuesta (art. 3, arts. 21.5 y 21 bis LAU).

   En los contratos nuevos, el inquilino puede seguir este procedimiento. Si tu contrato es anterior al 8 de octubre de 2026, el propietario también tiene obligaciones de conservación, pero conviene comprobar el régimen aplicable antes de pagar una reparación y descontarla del alquiler.

  Importante para ambas partes: conviene guardar el aviso escrito, las fotografías, los presupuestos, las respuestas y las facturas. No es una autorización general para hacer cualquier obra y dejar de pagar la renta.

   7. ¿Me pueden exigir un seguro de impago o varias mensualidades de garantía?

   El propietario no puede obligar al inquilino a contratar un seguro de impago. Además de la fianza, la garantía adicional tiene un límite de dos mensualidades en los contratos de vivienda con las duraciones que especifica la ley; en el alquiler temporal, el máximo de garantía adicional es una mensualidad. Al dejar el piso, propietario e inquilino deben dejar por escrito en qué estado se entrega. Si no firman ese documento o no se recogen desperfectos, la ley presume —salvo prueba en contra— que se entregó en buen estado (art. 3, art. 36 LAU;).

   8. Si se acerca el final del contrato, ¿puedo quedarme más tiempo?

   Hay varias posibilidades distintas, y no se suman sin más. La reforma permite al inquilino que acredite dificultades sociales y económicas pedir, cuando termina el período correspondiente de su contrato de vivienda habitual, hasta un año más; bajo las condiciones legales, el gran tenedor debe aceptarlo. Si la vivienda está en una zona tensionada oficialmente declarada, otra regla permite pedir ampliaciones de un año cada vez, hasta tres años en total, con las excepciones que recoge la ley (art. 3, art. 10 LAU).

   Existe además una medida especial para los contratos de vivienda habitual que ya estaban en vigor el 8 de octubre de 2026. Permite pedir que continúen hasta dos años más, de año en año, si llegan al final de alguna de estas etapas:

   ·        El período mínimo durante el cual el propietario debe mantener el alquiler termina antes del 31 de diciembre de 2028.

   ·        Termina una ampliación del contrato que se produjo porque ninguna de las partes avisó de que quería ponerle fin.

   ·        Termina una continuación del alquiler que se produjo porque el inquilino permaneció en la vivienda con el                              consentimiento del propietario una vez agotado el contrato.

  Atención a la fecha: el texto señala expresamente el límite del 31 de diciembre de 2028 para el primer caso; en esa frase no pone una fecha final concreta para los otros dos. Para solicitar esta ampliación, el inquilino debe estar al día en el alquiler y haber pagado cada mes durante los ocho meses anteriores. El contrato conserva, en principio, su precio y sus demás condiciones. Hay excepciones: por ejemplo, si las partes acuerdan otras condiciones o un contrato nuevo, o si el propietario acredita que necesita la vivienda para vivir él o determinados familiares y lo comunica según exige la ley. La ampliación tampoco se aplica si acuerdan renovar o firmar un nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior. Si corresponde la ampliación de hasta tres años por zona tensionada, se aplica esa en lugar de sumar ambas (disposición final quinta).

  9. ¿Qué ocurre si el propietario vende la vivienda alquilada?

   El inquilino tiene, en las condiciones previstas por la ley, preferencia para comprarla. El propietario debe comunicarle formalmente la venta, su precio y sus condiciones esenciales; el plazo para ejercer el derecho de compra preferente es de 30 días naturales desde la notificación en forma. Si se vende el piso junto con otros inmuebles, debe indicarse qué parte del precio corresponde a esa vivienda: vender un «paquete» no elimina por sí solo el derecho del inquilino. Si se incumplen las reglas de notificación, la ley contempla también el derecho del inquilino a adquirirla después de vendida, en los casos y plazos que establece. El contrato no puede hacerle renunciar anticipadamente a estos derechos (art. 3, art. 25 LAU).

   10. ¿Puede paralizarse un desahucio?

  En algunos casos, sí; no en todos. Hasta el 31 de diciembre de 2030, se prevén medidas para personas que acrediten una situación de vulnerabilidad y no tengan otra vivienda adecuada. El procedimiento depende, entre otras cosas, de quién solicite el desahucio. Cuando corresponda, intervienen el juez y la Administración responsable de vivienda y servicios sociales. En una de las vías, la situación se revisa cada doce meses y se regulan tanto el momento en que termina la suspensión como la posible compensación a ciertos propietarios. Suspender el desahucio no borra el alquiler adeudado (art. 2).

  Hay que distinguir dos situaciones según quién pide el desahucio. Si lo solicita una de las entidades específicamente descritas por la norma —dedicadas a comprar inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados en las condiciones que esta establece— y la persona demandada es vulnerable y no tiene otra vivienda adecuada, el juez suspende el procedimiento. Esta protección especial no se aplica por el mero hecho de que el propietario sea una empresa (art. 2.1).

En otros desahucios por alquileres impagados, si el inquilino acredita vulnerabilidad económica y se cumplen los requisitos legales, puede entrar en juego un mecanismo diferente: la Administración dispone de dos meses para ofrecerle una alternativa de vivienda adecuada o, si no la ofrece, pagar o depositar judicialmente lo debido y los gastos procesales previstos. Durante esos dos meses se detiene el procedimiento. Si la Administración paga todo en plazo, el proceso termina y el contrato continúa. La norma también establece qué ocurre si no ofrece vivienda ni paga a tiempo. Este mecanismo de ofrecer otra vivienda o pagar la deuda no es el que se aplica cuando demanda una de las entidades del caso especial anterior: en ese supuesto, la protección prevista es la suspensión judicial (art. 5, cambio en el art. 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

   11. ¿Hay cambios en la declaración de la renta?

  Para propietarios particulares: se cambia la forma en que puede reducirse, a efectos del IRPF, el beneficio neto obtenido por alquilar una vivienda. El porcentaje depende de si se mantiene o baja la renta frente al contrato anterior, de si la vivienda está en zona tensionada, de la edad del inquilino y de otros requisitos. Por ejemplo, bajar más de un 5 % el alquiler puede dar acceso a una reducción mayor si se cumplen las condiciones; subirlo puede significar una reducción menor. Una reducción del 90 % del beneficio sujeto a impuesto no significa cobrar una ayuda del 90 % del alquiler. Además, para contratos firmados antes de ciertas fechas se aplican reglas transitorias: no conviene calcular el impuesto solo con el porcentaje más favorable que figure en la norma (art. 6).

Para inquilinos: se introduce una deducción en el IRPF del 10 % de lo pagado por el alquiler de la vivienda habitual cuando la base imponible —el dato fiscal que usa la norma, no simplemente el sueldo bruto— sea inferior a 33.007,20 € al año. Hay un máximo de gasto sobre el que calcularla, que varía según la base imponible, y una condición relativa a poseer otra vivienda a menos de 50 kilómetros, con excepciones. No todos los inquilinos recuperarán automáticamente el 10 % de sus recibos (art. 6).

   12. ¿Pueden subir el IBI de una vivienda vacía o turística?

   El decreto-ley permite que los ayuntamientos establezcan un recargo del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) para ciertas viviendas vacías durante largo tiempo y para viviendas turísticas en municipios de zonas tensionadas. El porcentaje posible cambia según el caso y el número de inmuebles del propietario; para algunas viviendas turísticas puede llegar al 150 % de la cuota del IBI. Pero no es automático: hay que comprobar si el ayuntamiento ha aprobado el recargo, si el inmueble cumple los requisitos y, en el caso de viviendas vacías, si existe una causa que justifique la desocupación. La declaración de vivienda desocupada exige dar audiencia al propietario (art. 8).

   13. ¿Qué debe decir el anuncio de alquiler?

   La publicidad no debe ocultar ni distorsionar información importante. Según el tipo de vivienda y dónde esté, el anuncio debe incluir el precio de referencia y el límite legal de renta, la identificación que corresponda al inmueble y si el propietario es gran tenedor. La norma también establece sanciones para las plataformas de alquiler de corta duración que incumplan ciertas obligaciones de enviar datos a la Ventanilla Única Digital. Ese régimen concreto se dirige a las plataformas obligadas, no convierte a todo propietario particular en destinatario de esas multas (art. 20 y art. 3, nuevo título V LAU).

   Antes de actuar, comprueba estas tres cosas

   ·        Cuándo se firmó el contrato y para qué se alquiló: vivienda habitual, temporada o habitación no son siempre lo mismo; las normas nuevas no tratan igual los contratos anteriores.

   ·        Dónde está el piso y quién es el propietario: una zona tensionada declarada y la condición de gran tenedor pueden cambiar el precio y el derecho a continuar en la vivienda.

   ·        Qué pruebas tienes: contrato, recibos, anuncios, comunicaciones por escrito y facturas son esenciales si hay una discusión sobre la renta, una reparación o una prórroga.

  En resumen: la norma da más protección al inquilino frente a contratos temporales injustificados, ciertos gastos y determinados desahucios; al mismo tiempo, exige al propietario revisar con cuidado el precio, las comunicaciones y los documentos del alquiler. Cada medida tiene sus propias condiciones y fechas. Este artículo explica el texto del decreto-ley; no sustituye la revisión de un contrato o situación fiscal concreta por un profesional cualificado. Consulta siempre con un abogado.

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